Introducción ¿Valor residual de desarrollo?
En el mundo inmobiliario, el éxito de un proyecto depende de una planeación meticulosa. Uno de los errores más graves que puede cometer un desarrollador es no considerar el valor residual de desarrollo del terreno antes de su adquisición.
¿Qué es el valor residual de desarrollo?
Es el valor máximo que se puede pagar por un terreno en función del proyecto inmobiliario que se pretende construir en él. Este valor se calcula teniendo en cuenta:
- Ventas potenciales máximas del proyecto
- Costos de desarrollo (incluido el terreno)
¿Por qué es tan importante el valor residual de desarrollo?
Si se adquiere un terreno a un valor superior a su valor residual de desarrollo, el proyecto inmobiliario podría ser inviable. Esto puede llevar a:
- Problemas financieros
- Retrasos en el proyecto
- Pérdidas económicas
Errores comunes al adquirir terrenos:
- Comprar en función del valor que el mercado le asigna al terreno, sin considerar su potencial de desarrollo.
- Definir un proyecto para justificar el valor de compra, en lugar de basarlo en las necesidades del mercado.
- Trabajar sobre la base del volumen de ventas requerido por el proyecto, en lugar de enfocarse en el producto que el mercado demanda.
- Buscar un proyecto para cada terreno que se encuentra, permitiendo que el terreno determine el proyecto, en lugar de lo contrario.
Recomendaciones:
- Realizar un análisis exhaustivo del mercado antes de adquirir un terreno.
- Desarrollar un plan de negocios sólido que incluya el valor residual de desarrollo.
- Contar con la asesoría de profesionales en el sector inmobiliario.
Mejores prácticas para la negociación de tierras:
- Presentar diferentes valores de tierra en función de esquemas de pago distintos.
- Incrementar el pago de tierra por medio de producto de cierre.
- Ofrecer un cash out parcial en bienes de lujo.
- Negociar con la imagen del proyecto y la parte “pública” del producto.
- Crear una estrategia patrimonial que busque reemplazar la pérdida del activo.
- Agregar fees especiales durante la ejecución del proyecto.
- Mezclar estrategias dentro de un predio de copropietarios.
- Utilizar las capacidades del desarrollador para otros proyectos del dueño de la tierra.
- Reemplazar la reserva territorial.
- Utilizar el portafolio histórico de la desarrolladora como activos de negociación.
Conclusión:
Adquirir un terreno sin considerar el valor residual de desarrollo es un error que puede tener graves consecuencias para un proyecto inmobiliario. Es fundamental realizar un análisis cuidadoso del mercado y del potencial del terreno antes de realizar una inversión.
Puntos adicionales a considerar:
- El valor del terreno no es el único factor a tener en cuenta al elegir un terreno para un proyecto inmobiliario. También es importante considerar la ubicación, las características del terreno, las regulaciones locales, etc.
- El valor residual de desarrollo puede variar con el tiempo. Es importante actualizar los estudios de viabilidad y los modelos financieros de forma regular.
- Existen diferentes tipos de proyectos inmobiliarios con diferentes valores residuales de desarrollo. Es importante elegir un proyecto que sea adecuado para el terreno y para el mercado objetivo.
Al seguir estas recomendaciones, los desarrolladores pueden aumentar las posibilidades de éxito de sus proyectos inmobiliarios.
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